공급 부족한 전세시장 안정 위해 보다 장기적이고 근본적인 대책 필요

전셋값이 천정부지로 올라 서민의 삶을 고달프게 하고 국민경제의 주름을 키우자 정부는 서둘러 8?28 “전·월세 시장안정 대응방안”을 발표했다. 박근혜 정부 출범 이후 세 번째 대규모 부동산시장 안정대책이다. 이번 대책은 정부의 의도대로 전·월세시장을 안정시킬 것인지 독자 여러분과 살펴보고자 한다.

1. 8·28 대책의 배경

주택 매매가가 하향 안정된 반면 전세수요가 증가하면서 전세가가 천정부지로 오르고 있다. 주택금융공사 자료에 의하면 전세 보증금 평균은 1억 183만 원으로 2009년 평균 보증금이 6천 534만 원이었던 것을 고려하면 불과 3년 사이에 55.8%가 뛰었고, 2011년 9천 47만 원보다 1천만 원 이상 높아졌다. 박근혜 정부의 주택시장 활성화 시도에도 불구하고 주택시장은 침체를 벗어나지 못하고 있는 것이다. 주택경기 활성화 대책을 담은 4·1 대책이 나왔으나 양도세 감면 등의 법안이 국회에서 발목이 잡히고 주택시장을 지탱해주던 취·등록세 감면 조치가 6월 말로 끝나자 ‘주택거래절벽’ 현상이 재연되면서 주택 가격이 하락세로 반전했다. 반면 이사 비수기인 7월에 들어서도 전셋값이 상승하는 등 가을 이사철을 앞두고 전세시장은 검은 구름이 짙게 끼어있다. 지난 7월 23일 정부는 ‘수도권 신규주택공급의 인위적 축소’와 ‘준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용하는 방안’을 담아 ‘4·1 부동산대책 후속 실행방안’을 발표했다. 정부는 수도권 주택공급 축소하면 미분양주택이 해소되고, 주택시장을 관망하면서 전세시장에 머물고 있던 수요가 공급 부족을 우려하여 주택구매에 나서 주택가격 하락세가 멈추고, 전세시장의 수요압을 낮춰 전세시장을 안정시킬 것을 기대했던 것이리라. 그러나 정부의 기대에도 불구하고 주택매매거래시장에서 거래위축과 가격하락 기조가 계속되는 반면 가격상승이 지속되고 있는 전세시장의 경우 서울과 신도시, 수도권 모두 가격 상승폭이 더욱 커졌다. 여름이 되면서 분양 및 주택 매매 시장은 비수기에 접어들었으나 전세시장에서는 여전히 수요와 공급의 불균형이 존재하기 때문에 전세가격은 계속 상승한 것이다. 2009년부터 상승세가 이어져온 전세가격은 2013년 상반기에도 계속되어 서울의 경우 3.25% 올라 2012년 상반기 변동률 1.71%의 2배 수준으로 높아졌고, 수도권은 올해 3.35%가 올라 작년 1.97%보다 70% 이상 올랐다. 4·1부동산 대책의 효과가 기대에 미치지 못하여 주택시장의 침체가 지속되고, 전세가격 상승 추세가 가속화되면서 서민들이 인상된 전세금을 마련해야하는 부담과 울며 겨자 먹기로 월셋집을 찾는 일이 줄을 잇고 있다.

이러한 임대시장 전반의 불안과 전세시장의 가격상승은 전세수요와 공급의 불균형이 가장 큰 원인이다. 무엇보다도 신규 전세물량의 핵심적인 공급원인 아파트 입주 물량이 부족하다는 것이다. 그러니까 현 전세시장의 가격 상승이 전세시장에 머물고 있는 대기수요 때문이라는 정부의 판단은 전세시장의 한 단면만을 잘못 본 결과인 것이다. 공급 부족을 심화시키는 또 다른 요인은 전세의 월세 전환이다. 집주인들이 매달 일정한 수익을 얻기 위해 전세를 월세 내지 반전세로 돌리면서 전세 물량은 지속적으로 줄어들고 있다. 보증금을 맡기고 월세를 내는 이른바 ‘반전세‘ 임차보증금이 2011년 3천 471만 원에서 지난해 4천 490만 원으로 높아졌다. 특히 보증금 1천500만∼3천만 원 구간의 경우 전세 비중은 줄어들고 반전세 비중이 높아진 것을 보면 집주인들이 보증금을 일부 월세로 충당하며 반전세를 요구하는 사례가 일반화된 것임을 알 수 있다.

전세시장의 상황을 악화시키는 또 다른 요인은 유동성의 증가로서 전세 거주 서민을 위해 전세 대출을 확대하는 지원 대책이 부메랑이 되어 전셋값 상승을 부추기고 있다. 정부가 세입자 지원 방안으로 전세자금 저리 대출을 늘리는 정책을 마련하면서 시중은행의 전세금 대출 금리가 4% 안팎으로 낮아지자 전세시장에 유동성이 증가하고 있는 것이다. 전세입자의 입장에는 전세대출을 받아 은행이자를 부담하지만, 전세로 사는 것이 월세로 전환하는 것보다 경제적인 측면에서 훨씬 유리하다. 이러한 배경에서 집주인은 전세금을 최대한 올리고 세입자는 전세금 대출 제도로 전세금을 마련하고 있는 것이다. 집값 상승에 대한 기대심리가 사라지면서 신혼부부 등 신규 주택 수요자들은 물론 집을 살 수 있는 여유가 있는 계층조차 전세자금 대출을 받아 전세를 구하는 것이 일반화되면서 전세수요는 계속 팽창되고 있다. 여기에 기름을 붓는 것이 야권에서 주장하는 ‘전·월세인상 상한제’이다. 집주인들은 상한제를 염두에 두고 전세계약 시 전세금을 가능한 한 높게 책정하고자 한다.

전세시장의 가격앙등 요인이 증가하면서 지역에 따라서는 주택가격과 전세가격의 격차가 사실상 사라지는 경우가 증가하면서 집주인이 파산할 경우 전세보증금을 떼이는 ‘깡통주택’이 늘어나고 있다. 전세시장의 불안은 서민들의 경제적 부담을 증가시키고, 기존 주거환경수준보다 열악한 곳으로의 비자발적 이주를 강요하기 때문에 우리 사회의 양극화를 초래할 것으로 우려된다. 이러한 맥락에서 정부는 8·28 대책을 발표한 것이다.

2. 대책의 개요

정부는 최근의 전세가 상승은 매매시장 부진에 따른 ‘전세수요 증가’와 ‘전세 → 월세’ 전환 현상에 따른 수급 불균형이 심화된 데서 비롯된 것으로 분석하고 아래와 같은 세 가지 방향의 대책을 마련하였다.

  ① 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진
  ② 전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대
  ③ 전셋값 상승, 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담완화 방안

2-1. 전세수요의 매매전환 유도

주택시장 침체로 전세수요로 머물러 있는 주택구입 가능계층의 주택구입을 촉진하기 위해 취득세율을 인하한다. 현행 9억 이하 1주택 2%, 9억 초과?다주택자 4%를 6억 이하 1%, 6~9억 2%, 9억 초과 3%로 인하하고, 다주택자 차등 세율을 폐지한다는 것이다.

‘수익?손익공유형 주택구입지원제도’를 도입하여 주택 구입자와 국민주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로 주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도를 도입하여금리를 낮추어 내 집 마련이 가능하도록 해 무주택 서민들의 주거 안정성을 제고함과 동시에 잠재적인 집값 상승 이익도 향유할 수 있어 전세수요의 매매수요 전환에도 기여할 것으로 기대한다는 것이다.

2-2. 전·월세 수급불균형 완화를 위한 임대주택 공급 확대

기존주택 매입·전세임대를 하반기에 집중적으로 공급하여 9~12월 중 수도권 1.3만 호 등 전국적으로 2.3만 호를 공급하고, LH공사가 보유중인 ‘준공 후 미분양주택’ 2천 호를 9월부터 임대주택으로 활용한다는 것이다. 

아울러, 민간의 임대주택 공급도 활성화해 나간다. 민간 임대사업자의 주택구입자금 지원을 확대하기 위해 금리를 인하(5→2.7~3%)하고, 대출한도(6천만 원→최대 1.5억) 및 매입대상 주택도 확대(미분양→ 미분양 및 기존주택)할 계획이다. 또한, 지난 7.24 발표한 수도권 주택공급 조절방안에 따라, 민간의 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 수 있도록 9월 초 ‘전세보증금반환 보증’ 및 ‘모기지 보증’ 도입을 통해 준공후 미분양의 임대활용을 유도하여 민간임대주택을 확대 공급한다. 

2-3. 전월세부담 완화 

전·월세 부담완화를 위한 대책으로는 월세 전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 현행 50% → 60%로, 소득공제 한도를 현행 연 300만 원→ 500만 원으로 확대한다는 것이다. 이밖에 저소득층의 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 올해 말까지 사업모델을 구축하고, 내년 중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행하는 한편 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화한다.

3. 대책 평가와 문제점

전세시장 불안의 근본적인 원인은 전세를 찾는 수요에 비해 전세 들어가 살 수 있는 집이 부족하기 때문이다. 실제로 수도권 입주량은 2010년 이후 뚜렷한 감소세를 보이고 있다. 2007년 분양가상한제 도입과 2008년 글로벌 금융위기 이후 수도권 주택시장에서 미분양주택이 늘어나고 경기 침체가 장기화하면서 건설사들이 공급을 줄인 탓이다. 2013년 신규 입주 물량은 18만 9739가구로 작년에 이어 2년 연속 20만 가구를 밑돌 것으로 전망되는데 이 수치는 2008년 공급된 32만 가구의 60% 수준에 불과하다. 서울의 입주물량 부족은 더욱 심해서 올해 물량 2만 1000여 가구는 2008년 5만 5000 가구의 38% 수준이다. 따라서 이러한 공급 부족문제를 제대로 해결하지 않는 한 전세시장의 불안을 막을 수 있을 것인가에 대해 회의적일 수밖에 없다. 이미 7?24 대책에서 발표된 바와 같이 정부의 의도대로 임대주택으로 활용할 수 있는 준공 후 미분양 주택은 모두 27,194세대에 불과하며, 수도권에 15,970세대에 지나지 않는다. 그나마 미분양주택의 규모가 중대형이고, 입지 역시 불리하기 때문에 전세수요를 제대로 해소할 수 있을지 의문스럽다.

침실 3개가 있는 전용면적 85㎡ 안팎 주택에 전세를 사는 경우와 주택을 구입했을 경우 연간 약 2% 이상의 실질가격 상승이 있어야 집을 사는 것이 유리해진다. 즉, 집값이 올라야 주택구입에 따른 사용자비용(user cost)인 취득세를 포함한 재산세와 기회비용 등 보유비용을 상쇄할 수 있다는 것이다. 그러나 2009년 이후 매매가는 하향세, 전세가는 상승세다. 2009년 7월 대비 서울 아파트값은 6.64% 하락했다. 반면 같은 기간 전세가는 35.93%나 올랐다. 집값이 상승 전환할 여력이 크게 없는 상태여서 애써 집을 살 이유가 없는 셈이다. 결국 정부가 제시한 매입 촉진책에도 불구하고 전세를 떠나 자가로 옮겨갈 수요가 얼마나 될지 의심스럽다.

전세살이가 유리하다 보니 어느 정도의 돈이 있는 계층이 전세살이를 고집하고 그 과정에서 정말 돈 없는 서민이 월세로 밀려나게 된다. 2012년 수도권 가구에서 보증부 월세와 순수 월세 등 월세로 사는 가구 비율은 23%로 2008년의 17.6%에 비해 5.4%p 늘었다(국토교통부 주거실태 조사). 4가구 중 1가구는 월세로 산다는 의미다. 월세살이의 증가가 가슴 아픈 것은 소득이 낮을수록 월세 비율이 높아진다는 것이다. 수도권에서 월 가구 소득 220만 원 이하의 월세 거주 비율은 2006년 30.6%에서 지난해 40.3%로 급증했다.

더욱 가슴 아픈 것은 소득이 낮은 월세가구가 형편이 나은 전세 세입자보다 1000만 원의 주거비를 더 낸다는 것이다. 부동산114에 따르면 2011~2013년 6월까지 서울 아파트 전·월세 실거래 자료 36만 9101건을 분석한 결과 2년간 전세 세입자는 1549만 원, 월세 세입자는 2521만 원을 지불하는 것으로 나타났다. 이들간 격차는 972만 원으로 2년 임대 계약시 월세 세입자가 전세 세입자보다 주거비용으로 약 1000만 원을 더 내는 셈이다. 이에 비해 정부가 발표한 소득공제기준 200만 원의 인상이 얼마나 도움이 될지는 역시 의심스럽다.

독자여러분과 함께 겉보기에 잘 짜여진 정부의 전월세시장대책을 살펴보았다. 필자는 정부대책 발표가 나오면 대책의 평가와 관련하여 많은 매체와 인터뷰를 하게 된다. 전세시장의 불안 원인과 문제의 심각성을 생각해 볼 때 필자가 인터뷰에서 이번 8?28대책을 어떻게 평가할 것인지 독자여러분도 짐작하실 것이다.

원문보러가기 : http://land.naver.com/news/expertColumnView.nhn?artcl_seq=5642